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Les procédures d'urbanisme |
- Savoir au
préalable
En France, le droit de construire est soumis à autorisation depuis Henri VI.
S’il s’agissait alors seulement de veiller au bon alignement des maisons
le long des rues, les règles sont de nos jours beaucoup plus nombreuses.
Les projets doivent respecter les dispositions
du Plan Local d’Urbanisme et le code de l’urbanisme.
Ce droit de construire est attaché au sol, non à la personne demandeuse.
Seule la conformité aux règles d’urbanisme
est prise en compte pour délivrer un permis de construire.
Le permis de construire
Ce dernier est délivré sous réserve du droit des tiers.
C’est donc au demandeur de vérifier au préalable
si son projet respecte d’éventuelles servitudes de voisinage,
problèmes de vue,
des demeures voisines, accords de mitoyenneté ou servitudes de passage
qui peuvent s’appliquer à un terrain et être mentionnés
sur l’acte d’achat.
- La destination
de la construction
Tout projet de construction doit être compatible avec le
zonage du Plan Local d’Urbanisme.
Si votre parcelle est par exemple située dans une zone naturelle protégée,
vous ne pourrez obtenir de permis pour y construire une maison qui ne serait
nécessaire à l’exploitation des terres de cette zone.
Il n’est donc pas superflu de
vérifier le classement du terrain
en particulier lorsqu’il est situé en bordure de zone, à quelques mètres près,
son affectation peut être différente.
On peut consulter le PLU en mairie, ou auprès du Service
Urbanisme de la CdA.
On peut aussi demander à ce service une fiche de «Certificat
d’urbanisme» qui indique les règlements applicables
au terrain concerné.
- Construire
: les démarches à suivre
| 1° |
Se procurer le Formulaire de demande de permis |
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Et le remplir scrupuleusement,
en y joignant les diverses pièces et plans demandés.
Attention : si votre surface d’habitation
s’élève à 170 m2 ou davantage,
vous êtes tenus de recourir aux services d’un architecte
où d'un agréé en architecture. |
| 2° |
Déposer votre dossier |
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Votre dossier complet est à
déposer en mairie, dans la commune où est
situé votre terrain.
Il sera instruit par le Service Urbanisme de la CdA.
Le service urbanisme s’attache à :
Contrôler la destination de la construction
et sa conformité avec le PLU,
son implantation par rapport à la rue, sa hauteur,
sa desserte par voirie et réseaux publics, l’importance
de la construction par rapport au terrain (coefficient d’emprise
au sol et coefficient d’occupation des sols).
Vérifier le respect du style régional
dans les centres-bourgs classés.
L’architecte des bâtiments de France intervient dans
le secteur sauvegardé du centre historique de La Rochelle,
ainsi que dans toutes les zones de protection du patrimoine et
des sites classés.
Selon l’importance du projet et sa nature, le Service
Urbanisme peut être amené à solliciter
l’avis des services de l’État (Préfecture,
DDE) et services extérieurs concernés. |
| 3° |
Notification d’autorisation |
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Ce cheminement achevé,
le Maire délivre l’autorisation de construire
et l’envoie au Préfet pour un contrôle
de légalité.
Ensuite, il notifie l’autorisation de construire
au demandeur, sous réserve du droit des tiers.
Pour une construction ordinaire, il faut prévoir
un délai de 2 à
3 mois
entre le dépôt
d’une demande de permis de construire et la notification d’autorisation. |
- La construction
L’affichage du permis de construire sur le terrain est obligatoire
dès l’obtention de ce dernier et durant toute
la durée des travaux.
Les voisins, ou toute autre personne, peuvent consulter le dossier
du permis en mairie. Il s’agit d’un document public
dès lors qu’il a obtenu son autorisation.
Les tiers peuvent déposer un recours contre une autorisation de construire,
mais il faut qu’ils y aient intérêt.
Au démarrage des travaux, on adresse à la mairie la
déclaration d’ouverture
de chantier, puis celle de fin
de chantier lorsqu’ils sont terminés : formulaires fournis
avec la demande de permis.
- Les contrôles
Votre construction achevée, vous ne recevrez pas nécessairement la visite
du Service Urbanisme. Cependant, il est souvent de l’intérêt
de celui qui construit sa maison de demander ce contrôle
pour obtenir un certificat de conformité au permis de
construire.
Cette pièce s’avèrera utile en cas de revente de la maison.
La non-conformité d’une
construction au permis délivré, a fortiori
les constructions sans autorisation, sont considérées
comme infractions
et passibles de poursuites pénales.
Si l’infraction n’est pas très importante et peut être corrigée,
l’administration demandera la régularisation de la situation.
Mais elle est en droit d’exiger la démolition complète
de l’édifice, ce dans les cinq années qui
suivent l’achèvement des travaux.
Au-delà, il y a prescription.
- Les travaux
dans une maison déjà existante
Tous les travaux de rénovation ne nécessitent pas de permis de construire.
Cela dépend de leur importance.
Il faut un permis de construire
pour :
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Les travaux qui changent la destination d’une construction
(transformation d’un ancien restaurant en maison d’habitation,
transformation d’un garage en bureau, etc.), |
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Les
agrandissements, s’ils dépassent 20
m2 de surface (hors oeuvre brute).
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Sont soumis à une simple
déclaration préalable de travaux :
(voir formulaires travaux exempts de permis de construire)
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Les clôtures, |
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Les agrandissements qui ne créent
pas de surface brute nouvelle de plus de 20 m2 (agrandissement
d’une pièce, balcon, abri de jardin, garage…), |
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Les modifications de toiture, les ouvertures de fenêtres, |
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Les piscines non couvertes, |
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Les ravalements de façades. |
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