La réforme du permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme entrée au vigueur au 1er octobre 2007 a néanmoins voulu simplifier le droit applicable et améliorer la sécurité juridique des autorisations, au bénéfice des demandeurs. Les 15 régimes d’autorisation et de déclaration préexistants ont ainsi été remplacés par 3 permis et une déclaration préalable. Les champs d’application ont été précisés. Les délais d’instruction sont garantis et le contenu des dossiers de demande est listé de manière exhaustive.

Il n’est donc pas superflu de vérifier le classement du terrain en allant consulter le PLU en mairie ou en faisant la demande d’un Certificat d’Urbanisme qui indique les règlements applicables au terrain concerné.

La Déclaration Préalable
Certains travaux, constructions ou aménagements ne nécessitent pas de permis de construire mais sont soumis à Déclaration Préalable dont la procédure d’instruction est plus courte. C’est le cas par exemple pour :

• la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (réfection de toiture, percement ou fermeture d’une fenêtre, ravalement…)
• la réalisation d’une nouvelle construction ou d’un agrandissement ne créant pas plus de 20 m² de surface hors œuvre brute (SHOB)
• l’édification d’une clôture
• le détachement d’un lot à bâtir d’un terrain existant.

Le permis de construire
Sont notamment soumis à permis de construire :

• les constructions de plus de 20 m² de SHOB,
• les travaux ayant pour effet de changer la destination du bâtiment et de modifier sa façade ou sa structure intérieure,
• les travaux modifiant à la fois le volume du bâtiment et les percements sur les murs de façade.

Le permis d’aménager
Il est nécessaire entre autre dans le cas d’aménagement de lotissements importants et de création ou d’agrandissement de terrains de camping.

Le permis de démolir
Depuis le 1 er octobre 2007, il n’est plus obligatoire, sauf dans les communes dont le conseil municipal a décidé de l’instituer et dans les secteurs patrimoniaux protégés (secteur sauvegardé, zone de protection du patrimoine urbain et paysager, proximité d’un monument historique…). Il convient donc de vous renseigner au préalable.
Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement.

L’autorisation de travaux
Destinée uniquement à l’aménagement intérieur d’établissements recevant du public (commerces, équipements), elle permet de s’assurer que les travaux réalisés respectent bien les règles de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
Si les travaux, de par leur importance, nécessitent l’obtention d’un permis de construire, le dépôt d’une autorisation de travaux indépendante n’est pas nécessaire. La sous-commission départementale d’accessibilité et le service des pompiers seront consultés dans le cadre de l’instruction du permis de construire.

Le certificat d’urbanisme
Il existe 2 types de certificat d’urbanisme :

• le CUa dit CU d’information qui permet de connaître les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations applicables à un terrain.
• Le CUb dit CU opérationnel qui permet en outre de savoir si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération donnée en fonction de sa destination, de sa localisation approximative sur le terrain et de l’état de la desserte en voirie et réseaux.
  
  

Attention, dans certains cas, notamment si votre surface d’habitation s’élève à 170 m2 ou davantage, ou si votre demande est déposée au nom d’une société, vous êtes tenus de recourir aux services d’un architecte où d'un agréé en architecture.

Les formulaires concernant l’urbanisme sont identiques partout en France. Par conséquent, vous pouvez les retirer dans n’importe quelle mairie. Vous pouvez aussi directement les télécharger :

Certificat d’urbanisme : cerfa n°13410*01
Demande de permis de construire – permis d’aménager : cerfa n°13409-01 Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes : cerfa n°13406*01
Demande de permis de démolir : cerfa n°13405*01
Déclaration Préalable de travaux  : cerfa n°13404*01

Le code de l’urbanisme encadre désormais strictement la liste des pièces à joindre aux différentes demandes. Il est important que vous vous y conformiez. En effet, le service instructeur peut vous adresser dans le 1 er mois qui suit le dépôt en mairie un courrier vous demandant de fournir les pièces manquantes ce qui aura pour effet de suspendre les délais d’instruction. Dans le cas où ces pièces n’auraient pas été fournies dans les 3 mois, la demande sera rejetée tacitement.

Vous pouvez vous aider du bordereau des pièces à joindre accompagnant le formulaire et vous référer à la notice explicative établie par les services de l’Etat : cerfa n°51190 02

Pour obtenir un plan cadastral

Le service urbanisme réglementaire de la CdA instruit l’ensemble des demandes pour le compte des communes.

Le dossier complet doit être déposé en mairie, dans la commune où est situé votre terrain, pour enregistrement. Il est ensuite transmis à la CdA.

Lors de l’instruction, le service urbanisme s’attache à contrôler la destination de la construction et sa conformité avec le PLU, son implantation par rapport à la rue, sa hauteur, sa desserte par voirie et réseaux publics, l’importance des surfaces construites par rapport au terrain (coefficient d’emprise au sol et coefficient d’occupation des sols).
Dans le secteur sauvegardé du centre historique de La Rochelle, ainsi que dans toutes les zones de protection du patrimoine et des sites classés, l’Architecte des Bâtiments de France est consulté sur tous les projets. Ses prescriptions devront être prises en compte lors de la réalisation des travaux.
Selon l’importance du projet et sa nature, le Service Urbanisme peut être amené à solliciter l’avis d’autres services (Préfecture, pompiers, gestionnaires des réseaux…). Le Maire donne également son avis sur le projet.

En fonction des différents avis recueillis et de l’instruction réglementaire effectuée, le service urbanisme propose à la signature du Maire un projet d’arrêté ou de décision.

Une fois signé, le Maire l’envoie au demandeur et suivant les cas, au Préfet pour un contrôle de légalité.

Les délais d’instruction sont garantis.

Dès le dépôt du dossier, un récépissé indiquant le délai d’instruction et les conditions dans lesquelles il pourra être modifié sera remis au demandeur. Si le délai prévu doit être prolongé en cas de la nécessité de consulter des services, ce dernier en sera informé au cours du 1er mois par le service instructeur.

Si les délais ne sont pas respectés, le demandeur bénéficiera dans la majorité des cas d’une autorisation tacite.

Suivant le type de demande, le délai d’instruction d’un dossier complet peut varier de 1 mois pour des déclarations préalables sans consultation à 6 mois pour des établissements recevant du public ou des projets situés à proximité d’un monument historique.

Et après ?
L’affichage de l’autorisation sur le terrain est obligatoire dès l’obtention de cette dernière et durant toute la durée des travaux par un panneau réglementaire.

Votre autorisation a une durée de validité limitée. Elle sera périmée si les travaux n’ont pas commencé dans les 3 ans à compter de sa notification et à l’issue de ce délai si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.

Au démarrage des travaux, on adresse à la mairie la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) , puis la déclaration d’achèvement et d’attestation de la conformité (DAACT) , qui peut être signée par l’architecte qui suit les travaux, à l’achèvement complet du chantier (clôture et aménagements extérieurs compris).

Dans le cas de construction d’un établissement recevant du public, mais aussi de logement(s) destinés à la vente ou la location, la DAACT devra être accompagnée d’une attestation (établie par un bureau de contrôle ou un architecte indépendant qui ne peut être celui qui a conçu le projet) certifiant que les règles d’accessibilité des personnes à mobilité réduite ont bien été prises en compte. A défaut, la DAACT ne pourra pas être prise en compte.

Les formulaires correspondant sont généralement joints à l’autorisation. Il est également possible de les télécharger.

DOC : cerfa n°13407*01

DAACT : cerfa n°13408*01

Les visites de contrôle ne sont obligatoires que dans le cas des établissements recevant du public et lorsque les travaux concernent des bâtiments inscrits au titre des Monuments Historiques ou situés en secteur sauvegardé ou en site inscrit ou classé. Le contrôle est alors effectué en liaison avec l’Architecte des Bâtiments de France.
Des visites non obligatoires sont néanmoins effectuées sur l’ensemble du territoire de la CDA par un contrôleur de travaux assermenté dans les mois qui suivent le dépôt de la DAACT afin de vérifier la conformité des travaux réalisés.