Accession abordable à la propriété
Accession abordable à la propriété
Sur notre territoire, le marché immobilier est particulièrement tendu : dans certaines zones attractives, une partie des ménages ne peut plus accéder à la propriété. Pour encourager les opérateurs à construire et mettre sur le marché des logements financièrement accessibles, l’Agglo a fait évoluer son règlement en faveur de l’accession "abordable", c’est-à-dire à des prix inférieurs à ceux du marché libre.
Le Bail Réel Solidaire : une nouvelle façon d’accéder à la propriété
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif permettant aux ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété à un prix abordable.
Il dissocie la propriété du terrain et celle du logement :
- l’acquéreur devient pleinement propriétaire de son logement,
- le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), auprès duquel il signe un bail de longue durée (jusqu’à 99 ans).
Cette séparation permet de réduire le coût d’achat, parfois jusqu’à 40 % en dessous du marché libre, tout en encadrant le prix de revente pour garantir l’accessibilité du logement aux futurs acquéreurs.
Un dispositif pour faciliter l’accès à la propriété
La Communauté d’Agglomération soutient activement le développement du BRS. Elle accompagne financièrement les OFS et les opérateurs afin de produire des logements à prix encadrés, accessibles à une majorité de ménages sous conditions de ressources.
Objectifs :
- offrir une solution d’accession sécurisée au plus grand nombre,
- maintenir une offre de logements abordables au plus près des bassins d’emploi et des services.
Les atouts du Bail Réel Solidaire
- Accéder à la propriété dans un territoire tendu : le BRS permet d’acheter un logement là où le marché libre est hors de portée, en réduisant le coût du terrain.
- Une alternative au paiement d’un loyer : les mensualités sont comparables à celles d'un loyer, mais elles contribuent à constituer un patrimoine personnel plutôt que de financer uniquement un logement locatif.
- Prix encadré et vertueux sur le long terme : le prix de revente est limité à chaque transmission du bien, garantissant que le logement reste accessible à de futurs acquéreurs et permettant de préserver un parc de logements abordables sur plusieurs générations.
Quelles sont les conditions pour acheter en BRS ?
Vous devez occuper le logement en résidence principale* et respecter les plafonds de ressources fixés par l’État, qui varient selon la composition du ménage et la localisation du logement. Ces conditions sont vérifiées au moment de l’achat et pour tout futur acquéreur.
*Le logement doit être occupé au moins huit mois par an (sauf exceptions : obligations professionnelles, raisons de santé, séjour en maison de retraite, etc.).
Puis-je revendre mon logement ?
Oui. La revente est possible à tout moment, avec un prix de vente encadré et à un ménage respectant les conditions de ressources.
En cas de difficulté pour trouver un acquéreur, la garantie de rachat entre en jeu.
Cette garantie peut être exercée par l’OFS, par un bailleur social partenaire ou par un autre organisme habilité, selon ce qui est prévu dans le bail.
Le bail précise :
- qui est responsable de la garantie,
- les délais pour que l’organisme se positionne,
- la formule de calcul du prix de rachat, encadrée dès le départ.
Cette sécurité permet de savoir qu’il sera possible de revendre le logement même si le marché est difficile, tout en maintenant le prix encadré pour les futurs acquéreurs.
Ai-je le droit de louer mon logement ?
Depuis le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024, il est possible de louer un logement acheté en BRS sous certaines conditions :
- vous devez obtenir l’accord préalable de l’OFS,
- vous devez indiquer la durée et la partie du logement concernée,
- le logement doit rester votre résidence principale.
Cette possibilité est récente et strictement encadrée, pour garantir que le logement reste abordable et ne soit pas transformé en résidence secondaire ou en logement touristique.
Puis-je réaliser des travaux ?
Oui, en tant que propriétaire du logement, vous pouvez l’aménager ou effectuer des travaux.
Cependant :
- les travaux doivent respecter les règles de sécurité, d’urbanisme et le cahier des charges de la résidence,
- l’OFS décide comment ces travaux sont pris en compte lors de la valorisation du logement au moment de la revente.
Il est recommandé de consulter l’OFS avant d’engager des travaux importants pour savoir lesquels pourront être valorisés.
Dois-je payer la taxe foncière ?
Oui. Vous êtes propriétaire du logement et devez vous acquitter de la taxe foncière.
Le terrain appartient à l’OFS, mais il n’y a aucune exonération spécifique sur le territoire.
Le loyer du terrain peut-il augmenter ?
Oui, mais de manière encadrée.
La redevance due à l’OFS correspond à l’usage du terrain et à sa gestion :
- elle est généralement indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL),
- les augmentations sont prévisibles et limitées, afin que le logement reste accessible aux ménages éligibles.
Montant de l’aide
Une aide financière forfaitaire de 4 000 € est accordée aux personnes physiques, sous réserve de remplir certaines conditions.
Les modalités complètes sont précisées dans le règlement d’attribution de l’aide sociale à la primo-accession de la Communauté d'Agglomération de La Rochelle.
Le versement des aides à la primo-accession est suspendu à partir du 12 décembre 2025 jusqu’au vote du prochain budget, en février 2026.
Quels projets sont éligibles ?
Sont éligibles les projets correspondant à l’un des deux cas suivants :
- L’acquisition d’un logement abordable* (neuf ou ancien, individuel ou collectif) destiné à devenir la résidence principale, situé sur le territoire de l’une des communes suivantes : Bourgneuf, Clavette, Croix-Chapeau, Montroy, Saint-Christophe, Saint-Médard-d'Aunis, Thairé, Vérines.
- L’achat, par un locataire du parc social, d'un logement locatif social mis en vente par un organisme HLM, situé sur l’une des 28 communes de la CDA de La Rochelle (logements locatifs sociaux existants, proposés à la vente par un bailleur social aux locataires du parc social).
* L’accession abordable désigne le mode d’acquisition d’un logement proposé à un prix inférieur à celui du marché libre, et encadré par une clause anti-spéculative visant à limiter la revente à des fins lucratives. Ce type de logement peut être commercialisé sous différents dispositifs tels que le PSLA (Prêt Social Location-Accession), le BRS (Bail Réel Solidaire), l’accession sociale coopérative ou l’accession à prix maîtrisé locale (plafonds de prix définis localement). En savoir + sur le règlement pour les opérateurs
Ne sont pas éligibles :
- Les logements vendus entre particuliers.
- Les terrains à bâtir, quelle que soit leur localisation au sein de l’agglomération.
- Les opérations de logements libres ou en accession abordable (PSLA, BRS, accession sociale coopérative, accession à prix maîtrisé locale) situées dans les communes suivantes : La Rochelle, Aytré, Châtelaillon-Plage, Lagord, Nieul-sur-Mer, L’Houmeau, Puilboreau, Dompierre-sur-Mer, Périgny, Angoulins, Salles-sur-Mer, Sainte-Soulle, Saint-Xandre, Esnandes, Marsilly, Saint-Rogatien, La Jarne, Saint-Vivien et Yves.
Exemple : un logement neuf en accession abordable (type BRS ou PSLA) commercialisé par un organisme HLM sur la commune de La Rochelle n’est pas éligible à l’aide à la primo-accession.
Qui est éligible ?
Les bénéficiaires doivent :
- Être primo-accédants (ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande d’aide).
- Respecter les plafonds de ressources du PSLA (basés sur le revenu fiscal de référence N-2 de l’ensemble des futurs occupants du logement).
Les plafonds de ressources actualisés sont disponibles sur le site Internet de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'Hlm. Les données en vigueur au 1er janvier 2025 sont à télécharger ici.
Communes de la zone A : La Rochelle, Aytré, Châtelaillon-Plage et Lagord.
Zone B1 : Nieul-sur-Mer, L’Houmeau, Puilboreau, Dompierre-sur-Mer, La Jarrie, Marsilly, Périgny, Angoulins, Salles-sur-Mer, Sainte-Soulle et Saint-Xandre.
Zones B2 et C : Esnandes, Saint-Rogatien, La Jarne, Saint-Vivien, Yves, Vérines, Bourgneuf, Montroy, Saint-Médard-d’Aunis, Clavette, Croix-Chapeau, Saint -Christophe et Thairé.
- Obtenir un prêt immobilier pour financer l’achat.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Les bénéficiaires doivent :
- Occuper le logement à titre de résidence principale pendant 7 ans.
- S’engager à revendre le logement à un prix de vente encadré.
Important : le non-respect de l’une ou l’autre de ces conditions entraînera le remboursement intégral de l’aide.
Le règlement d’octroi de l’aide à la primo-accession
Le formulaire de demande de l’aide à la primo-accession
La clause anti-spéculative à insérer dans les actes de vente
Vous êtes un professionnel ?
La Communauté d’Agglomération s’engage pour le développement d’une offre de logements en accession à la propriété à des prix inférieurs à ceux du marché libre. Elle encadre, à travers son règlement, les modalités de mise en œuvre de ces logements abordables dans les programmes de construction neuve, ainsi que les conditions de son soutien à ces opérations.