Concevoir son projet

Qui contacter ?

Vous aurez intérêt à consulter un spécialiste pour vous accompagner : architecte, spécialiste de l'énergie... L'Espace Info Energie de l'Agglo peut notamment vous fournir des conseils gratuits et indépendants concernant l'énergie dans votre logement...

Les instructeurs du Service Urbanisme Réglementaire de l'Agglo peuvent également vous renseigner aux heures de permanence : tous les après-midis de 13h30 à 17h00 et le mercredi de 9h00 à 12h30 et de 13h30 à 17h00, bâtiment Maubec.

Le Conseil d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement (C.A.U.E.) peut quant à lui vous apporter les conseils nécessaires dans l'élaboration de votre projet pour un traitement architectural et urbain de qualité.

Le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi)

Le PLUi de l’Agglomération a été approuvé par le Conseil communautaire le 19 décembre 2019.

Il est consultable en version numérique ici.

L'architecte ou l'agréé en architecture

Il peut être obligatoire d'y avoir recours. Cela s'avère souvent utile. Pour penser l'espace de manière fonctionnelle, esthétique et même originale, rien ne vaut le travail d'un professionnel.

Le recours à un architecte est facultatif dès lors que :

• la construction ou les travaux portent sur un logement dont la surface de plancher est inférieure à 150 m2, à condition que la surface totale après extension reste inférieure à 150 m2

• les travaux visent à changer la destination du bâtiment, même sans entraîner de modifications extérieures du bâtiment

• les travaux concernent une façade commerciale.

L'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME)

Si vous envisagez de faire faire des travaux liés à l'énergie dans votre habitation (construction BBC, chauffage solaire, pompe à chaleur…), l' Ademe est à votre disposition pour vous conseiller et vous aider. Elle vous orientera également vers les subventions possibles pour ce type de travaux.

Les démarches à suivre

Il faut remplir un formulaire spécifique à la procédure nécessaire, et y joindre une liste de pièces et plans réglementaires.

Il est important de se conformer strictement à cette liste. En effet, le service instructeur peut vous adresser dans le 1er mois qui suit le dépôt en mairie un courrier vous demandant de fournir les pièces manquantes, ce qui aura pour effet de suspendre les délais d'instruction. Dans le cas où ces pièces n'auraient pas été fournies dans les 3 mois, la demande sera rejetée tacitement.
 
Ces formulaires sont disponibles en mairie, et en ligne.

La déclaration préalable

Certains travaux, constructions ou aménagements ne nécessitent pas de permis de construire mais sont soumis à Déclaration Préalable dont le délai d'instruction est plus court. C'est le cas par exemple pour :

• la modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment existant (réfection de toiture, percement ou fermeture d'une fenêtre, ravalement…)

• la réalisation d'une nouvelle construction ou d'un agrandissement ne créant pas plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol si celle-ci est indépendante de l'existant, ou pas plus de 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol dans le cas d'une extension

• l'édification d'une clôture

• le détachement d'un lot à bâtir d'un terrain existant

Le permis de construire

Sont notamment soumis à permis de construire :

• les constructions nouvelles, indépendantes, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol

• les extensions de constructions d'une surface de plancher supérieure à 40 m²

• les travaux ayant pour effet de changer la destination du bâtiment et de modifier sa façade ou sa structure intérieure.

Le permis d'aménager

Il est nécessaire dans le cas d'aménagement de lotissements dès lors qu'ils comportent des espaces communs et dans le cas de création ou d'agrandissement de terrains de camping.

Le permis de démolir

Il n'est obligatoire que dans les communes dont le Conseil municipal a décidé de l'instituer et dans les secteurs patrimoniaux protégés (secteur sauvegardé, zone de protection du patrimoine urbain et paysager, proximité d'un monument historique…). Il convient donc de vous renseigner au préalable. Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement.

L'autorisation de travaux

Destinée uniquement à l'aménagement intérieur d'établissements recevant du public (commerces, équipements), elle permet de s'assurer que les travaux réalisés respectent bien les règles de sécurité incendie et d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Si les travaux, de par leur importance, nécessitent l'obtention d'un permis de construire, le dépôt d'une autorisation de travaux indépendante n'est pas nécessaire. La sous-commission départementale d'accessibilité et le service des pompiers seront consultés dans le cadre de l'instruction du permis de construire.

Le certificat d'urbanisme

Il en existe deux types :

• le CUa dit CU d'information, qui permet de connaître les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations applicables à un terrain

• le CUb dit CU opérationnel, qui permet en outre de savoir si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d'une opération donnée en fonction de sa destination, de sa localisation approximative sur le terrain et de l'état de la desserte en voirie et réseaux.

Comment se déroule l'instruction ?

Vous déposez votre dossier complet dans la mairie de la commune où est situé votre terrain.  Ensuite, le service Urbanisme de l'Agglo procède à tous les contrôles (destination de la construction, conformité avec le PLU, implantation par rapport à la rue, hauteur...).

Dans le secteur sauvegardé du centre historique de La Rochelle, ainsi que dans toutes les zones de protection du patrimoine et des sites classés, l'Architecte des Bâtiments de France est consulté sur tous les projets. Ses prescriptions devront être prises en compte.

Le service Urbanisme peut aussi être amené à solliciter l'avis d'autres services (Préfecture, pompiers, gestionnaires des réseaux…). Le Maire donne également son avis sur le projet. En fonction des différents avis recueillis et de l'instruction réglementaire effectuée, le service Urbanisme propose à la signature du Maire un projet d'arrêté ou de décision. Une fois signé, le Maire l'envoie au demandeur et suivant les cas, au Préfet pour un contrôle de légalité.

Les délais d'instruction sont garantis

Au dépôt du dossier, un récépissé indiquant le délai d'instruction et les conditions dans lesquelles il pourra être modifié est remis au demandeur.

Si le délai prévu doit être prolongé, le demandeur en sera informé au cours du 1er mois par le service instructeur. Si les délais ne sont pas respectés, il bénéficiera dans la plupart des cas d'une autorisation tacite.

Suivant le type de demande, le délai d'instruction d'un dossier complet peut varier de 1 mois pour des déclarations préalables sans consultation, à 6 mois pour des établissements recevant du public ou des projets situés à proximité d'un monument historique.

Comment se déroule le chantier ?

Une fois en possession de votre autorisation, vous devez l'afficher pendant toute la durée des travaux sur un panneau réglementaire. Sa durée de validité est limitée : si vous n'avez pas commencé les travaux (de manière réelle et effective) dans les 3 ans à compter de sa réception ou de sa date d’obtention tacite, ou si vous interrompez les travaux pendant plus d'un an au-delà de ce délai, elle sera caduque et vous devrez redéposer une demande d’autorisation afin d’exécuter les travaux.

Pour tout permis et déclarations préalables en cours de validité, à l'exclusion des autorisations de travaux, vous pouvez demander une modification du permis ou de la déclaration préalable, ou son transfert à une autre personne.

Au démarrage des travaux

Dès le début des travaux, adressez à votre mairie la Déclaration d'ouverture de chantier (DOC). Ce document n’est à fournir que pour un Permis de construire. Il ne concerne pas la Déclaration Préalable de Travaux (DP) ou l’Autorisation de Travaux (AT).

En fin de chantier

Dès l’achèvement des travaux, adressez à votre mairie la Déclaration d'achèvement et d'attestation de la conformité (DAACT). Dans le cas d’un permis de construire, il est nécessaire de mentionner en référence la dernière autorisation obtenue (exemple : PC 17300 24 0001 Modificatif (M01).

Ce document doit être  signé par l'architecte uniquement si celui-ci a dirigé les travaux.

La DAACT concerne le Permis de construire, la Déclaration Préalable de Travaux (DP). Elle ne s’applique pas à l’Autorisation de Travaux (AT).

La DAACT ne peut être déposée que si l’ensemble des travaux ont été réalisés. Cela comprend en plus de la construction prévue, les clôtures, les aménagements paysagers (plantation d’arbres, arbustes, engazonnement), la piscine, l’abri de jardin etc.

Si, l’ensemble des travaux ne sont pas réalisés, la conformité sera systématiquement contestée.

DAACT partielle

En application de l’article R 462-2 du Code de l’Urbanisme, une DAACT partielle est recevable uniquement pour les travaux relatifs aux permis de construire ou permis d'aménager initialement prévus par tranches par l’autorisation d’urbanisme. Les Permis de Construire Maison Individuelle (PCMI) et les Déclarations Préalables de travaux (DP) ne sont pas concernés par cette formalité.

Exemple : il n’est pas possible de déposer une DAACT partielle pour la construction d’une maison individuelle en indiquant que les clôtures ne sont achevées.

Pièces à joindre selon votre projet

Selon votre projet, certaines attestations doivent être jointes lors du dépôt de la DAACT. Ces attestations doivent confirmer la prise en compte ou selon le cas le respect des règles exigées par la réglementation.

Si une ou plusieurs attestations sont requises au dépôt de votre DAACT, celles-ci devront être fournies sans quoi votre DAACT sera considérée comme incomplète par nos services. Les  délais d'instruction prévus à l'article R. 462-6 du code de l'urbanisme ne commenceront à courir qu'à compter de la date de réception en mairie de la totalité des informations et pièces manquantes.

Il existe quatre attestations susceptibles d’être requises:

• AT.1 : L’attestation constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité
• AT.2 : L’attestation constatant le respect des règles de construction parasismiques et para-cycloniques
• AT.3 : L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RT 2012) ou de la prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale (RE2020)
• AT.5 : L’attestation de prise en compte de la réglementation acoustique
• RGA : L’attestation relative au risque de retrait gonflement des sols argileux

Quelles attestations dois-je déposer ?

AT.1 : L’attestation constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité (uniquement pour un Permis de Construire)

• une maison destinée à la vente ou à la location ;
• un établissement recevant du public ;
• les bâtiments d’habitation collectifs.

AT.2 : L’attestation constatant le respect des règles de construction parasismiques et para-cycloniques (uniquement pour un Permis de Construire)

• les bâtiments d'habitation individuelle ;
• les établissements recevant du public des 4ème et 5ème ;
• …

AT.3 : L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RT 2012) ou de la prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale (RE2020) (pour une Déclaration Préalable depuis janvier 2023 ou un Permis de Construire)

• construction d’une maison ;
• extension chauffée (Supérieure ou inférieure à 50 m²), véranda ;
• bureaux chauffés à l’intérieur d’un bâtiment industriel ;
• …

AT.5 : L’attestation de prise en compte de la réglementation acoustique (uniquement pour un Permis de Construire)

• les bâtiments d’habitation collectifs (opérations de plus de 10 logements d’habitation) ;
• les maisons individuelles implantées dans les zones classées des plans d'exposition au bruit ;
• lorsqu'elle font l'objet d'un même permis de construire, les maisons individuelles accolées, ou contiguës à un local d'activité ou superposées à celui-ci.

RGA : L’attestation relative au risque de retrait gonflement des sols argileux  (uniquement pour un Permis de Construire)

• les projets de permis de construire pour la construction et l’extension des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements (projet d’extension d’une superficie supérieure à 20m² et non désolidarisé du bâtiment principal).

Les délais pour obtenir mon attestation de non contestation

La commune dispose d'un délai de 3 ou 5 mois pour contester la conformité des travaux. Ce délai commence à partir du dépôt complet de la DAACT (cerfa et attestations).

Une fois votre DAACT complète, en fonction de la nature des travaux et de leur localisation sur le territoire, un délai de 3 ou 5 mois débute, permettant à la commune de visiter vos travaux pour en vérifier la conformité lors d’une visite de récolement .

Si aucune visite n'est intervenue dans le délai prévu à l'article R. 462-6 du code de l'urbanisme, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée est délivrée par la commune, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci.

Cette attestation ne sera pas délivrée avant que le délai de 3 ou 5 mois ne soit purgé.

Exemple : Dépôt de la DAACT le 01/01/2024 – Obtention de l’attestation de non contestation le 01/04/2024 (3 mois) ou le 01/06/2024 (5 mois) si aucune décision n’est intervenue pendant le délai.

Le récolement - un contrôle encadré

Le récolement consiste à visiter les travaux afin de vérifier que ceux-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique.

En bref : la commune commissionne un agent assermenté afin de vérifier que les travaux réalisés sont conformes à l’autorisation délivrée.

Quels délais s'appliquent à mon projet

Un délai de 5 mois s’applique dans les cas suivants :

• Lorsque les travaux concernent un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, lorsqu’il est située dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (exemple : le secteur sauvegardé de La Rochelle)

• Lorsqu'il s'agit de travaux sur des immeubles de grande hauteur (50 m pour les immeubles d’habitation et 28 m pour les autres immeubles), ou des établissements recevant du public

• Lorsqu'il s'agit de travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels (PPR)  ou par un plan de prévention des risques technologiques (PPRI)

Dans les cas cités ci-dessus, le récolement est obligatoire et une visite sera systématiquement organisée par le service Conformité de la CDA de LA ROCHELLE par un contrôleur de travaux assermenté, dans les mois qui suivent le dépôt de la DAACT.

Un délai de 3 mois s'applique lorsque le projet ne nécessite pas une visite de récolement obligatoire. Cependant, bien que le code de l'urbanisme ne prévoit pas le récolement obligatoire pour ces projets, il ne l'interdit pas non plus. Ainsi, des visites de contrôle non obligatoires peuvent être effectuées sur l'ensemble du territoire par un contrôleur de travaux assermenté, à la demande de la commune.

Les suites du récolement

Si la visite n’a révélé aucune non-conformité, la commune vous délivrera une attestation de non-contestation dans les jours suivants la visite.

En revanche, si des non-conformités sont constatées, une contestation de la conformité des travaux vous sera envoyée, détaillant l’ensemble des non-conformités relevées. Vous disposerez alors d’un délai allant de 1 à 6 mois pour vous mettre en conformité avec l’autorisation accordée et/ou de déposer une autorisation d’urbanisme modificative conforme à la réglementation.

Attention : La non-conformité d'une construction, tout comme les constructions sans autorisation, sont des infractions passibles de poursuites pénales. En cas de non-conformité, il est impératif de procéder à une régularisation.

Sanctions

En l’absence de régularisation dans le délai imparti, un Procès-Verbal de constat de l’infraction pourra être dressé à votre encontre et transmis au Procureur de la République pour poursuites.    

Le maire de la commune a la possibilité de prononcer à l'égard du bénéficiaire des travaux irréguliers, une mise en demeure de régulariser la situation, dans un délai déterminé, le cas échéant assorti d’une astreinte d’un montant pouvant aller jusqu'à 500 € par jour de retard.

Enfin, la commune dispose également de la faculté de former une action civile en démolition ou en mise en conformité de l'ouvrage avec l'autorisation d'urbanisme délivrée, sur le fondement des dispositions de l'article L. 480-14 du Code de l'Urbanisme.