Meublés de tourisme

Voté au Conseil communautaire du 20 octobre, le nouveau règlement de l’encadrement des meublés de tourisme* à la Rochelle sera applicable à partir du 01 juin 2023. Il vise à rétablir un équilibre entre attractivité, solidarité pour les habitants, développement économique et touristique.

Nouvelle règlementation à La Rochelle

Suspension de la réglementation à partir du 25 janvier 2023

Suite au recours déposé par l’UNPI au Tribunal administratif de Poitiers contre la délibération de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle et le règlement du 20 octobre 2022, le juge des référés a suspendu la réglementation qui prévoyait la régulation des meublés de tourisme pour libérer du logement à l’année. Cette décision de suspension est dans l’attente que la réglementation soit statuée sur le fond. 

L’Agglomération prend acte de la décision du juge des référés mais va continuer de travailler pour adapter la réglementation en prenant en compte les remarques du juge.

Plus de logements en ville et pour tous !

Comme de nombreuses villes touristiques, La Rochelle observe ces dernières années une forte augmentation du nombre de logement destiné à la location de courte durée. Un phénomène qui répond à une demande importante des touristes et induit des retombées économiques non négligeables mais qui engendre une pénurie de logement pour les habitants.

Dès 2019, la Communauté d’Agglomération a décidé d’encadrer la location de meublés de tourisme dans la zone tendue** en délibérant pour instaurer un numéro d’enregistrement unique et une autorisation de changement d’usage temporaire, délivrée dans la limite de trois hébergements par propriétaire pour une durée de trois ans.

Mais aujourd’hui, la Ville et l’Agglomération de La Rochelle veulent aller plus loin en proposant une réglementation renforcée pour les particuliers mais aussi les personnes morales.

L’objectif est qu’une partie de ces logements touristiques puissent revenir sur le marché de la location pour les étudiants, les travailleurs saisonniers, les jeunes actifs et les familles qui voudraient s’installer en résidence principale à La Rochelle et ainsi atténuer les tensions du marché immobilier (location et vente).

En quoi consiste le nouveau règlement ?

6 principes

Il s'adresse aux propriétaires louant leur résidence principale plus de 120 jours par an ainsi qu’à ceux louant leur résidence secondaire*** située à La Rochelle à une clientèle de passage pour de courtes durées. Il sanctuarise les logements de – de 35 m² en rendant la location de courte durée impossible sur La Rochelle. Il instaure également le principe de compensation dans les secteurs du centre-ville et des Minimes pour les logements de plus de 35 m².

Le principe général de la compensation sur les secteurs du centre-ville et des Minimes

Elle consiste à acheter un local (bureau, garage…) sur La Rochelle et de le transformer en habitation destinée à la location de longue durée. Elle vise à compenser « la perte » d’un logement par la création d’un autre. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé sur La Rochelle. Une autorisation dite « de changement d’usage permanent » est alors délivrée.

Ce règlement s'adresse aux personnes physiques comme morales (société civiles immobilières notamment). 

Deux dérogations possibles

Afin de tenir compte du contexte local , deux dérogations sont mises en œuvre pour les personnes physiques seulement : 

- Il sera autorisé de louer son bien en location mixte :

  • bail étudiant durant neuf mois et en meublé touristique durant une période estivale de trois mois.
  • bail mobilité durant au moins 6 mois cumulés et en meublé de tourisme le reste du temps

- Il sera autorisé de louer un local en meublé de tourisme si celui-ci est associé à sa résidence principale.

Contact :

Pour toutes questions concernant la nouvelle réglementation, contactez l’Agglomération de La Rochelle au 05 17 83 94 70 ( les lundis, mercredis, vendredis de 9h à 12h)

*Meublé de tourisme : villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

** Zone tendue : Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Salles-sur-Mer, La Rochelle, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau

***Résidence secondaire : au sens fiscal, correspond à tous les biens immobiliers d’habitation autres que la résidence principale  : maison de vacances, investissements locatifs ou encore des logements en propriété mais vacants.

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Location de sa résidence principale

Vous pouvez louer la totalité de votre résidence principale en meublé de courte durée dans la limite de 120 jours par an, après avoir fait une déclaration de meublé de tourisme sur declaloc.fr. Aucune restriction de durée ne s’applique sur les logements associés à la résidence principale et si vous louez une partie de votre logement (chambre chez l’habitant).

Pour les 10 communes de la zone tendue*, il faudra également obtenir un numéro d’enregistrement sur declaloc.fr

Pour rappel, la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an.

Il convient enfin de déclarer, tous les mois, sur agglolarochelle.taxesejour.fr le nombre de nuitées loué (même si la taxe de séjour est prélevée directement par un opérateur numérique ( Airbnb, Abritel...).

*Zone tendue : Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Salles-sur-Mer, La Rochelle, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau

tourisme

Location de sa résidence secondaire sur La Rochelle

Plusieurs démarches sont nécessaires avant de louer un logement ne constituant pas votre résidence principale en meublé de tourisme, dès le premier jour de location et quelle que soit la surface du local. Ces démarches sont différentes en fonction de la localisation du logement et du type de bail.

La location mixte

Dans tous les quartiers de La Rochelle, vous pouvez louer votre résidence  secondaire en location mixte et ainsi louer à des touristes de passage  (3 mois maximum avec un bail étudiant , 6 mois avec un ou plusieurs baux mobilité).

Avec ce type de location, vous devez faire une déclaration de meublé de tourisme sur declaloc.fr afin d’ obtenir un numéro d’enregistrement et une autorisation de changement d’usage temporaire valable un an. Chaque propriétaire peut posséder 3 logements maximum sur l’ensemble de la zone tendue*.

Il convient enfin de déclarer tous les mois sur agglolarochelle.taxesejour.fr le nombre de nuitées loué (même si la taxe de séjour est prélevée directement par un opérateur numérique ( Airbnb, Abritel...).

*Zone tendue : Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Salles-sur-Mer, La Rochelle, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau

35m

 La location en meublé de tourisme à l’année

Sur l’ensemble du territoire rochelais, la location de courte durée à l’année est interdite pour les logements de – de 35m².

Pour les logements de plus de 35m² situés en centre-ville et aux minimes, la location de courte durée sera subordonnée à la compensation. La compensation consiste à acheter un local (bureau, garage…) sur La Rochelle et de le transformer en habitation destinée à la location de longue durée. Elle vise à compenser « la perte » d’un logement par la création d’un autre. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé sur La Rochelle.

Avec ce type de location, vous devez faire une déclaration de meublé de tourisme sur declaloc.fr afin d’obtenir un numéro d’enregistrement et une autorisation de changement d’usage permanent. Chaque propriétaire peut posséder 1 logement maximum.

Il convient enfin de déclarer tous les mois sur agglolarochelle.taxesejour.fr le nombre de nuitées loué (même si la taxe de séjour est prélevée directement par un opérateur numérique ( Airbnb, Abritel...).

Location de sa résidence secondaire en dehors de La Rochelle

Plusieurs démarches sont nécessaires avant de louer un logement ne constituant pas votre résidence principale en meublé de tourisme à l’année dès le premier jour de location et quelle que soit la surface du local.

Dans la zone tendue

La location en meublé de tourisme dans la zone tendue de l’Agglomération est réglementée. La zone tendue comprend 10 communes sur le territoire de l’Agglomération : Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Salles-sur-Mer, La Rochelle, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau.

Pour faire de la location de courte durée, vous devez faire une déclaration de meublé de tourisme sur declaloc.fr  afin d’obtenir un numéro d’enregistrement et une autorisation de changement d’usage  temporaire valable 3 ans . Chaque propriétaire peut posséder 3 logements maximum sur l’ensemble de la zone tendue.

Il convient enfin de déclarer tous les mois sur agglolarochelle.taxesejour.fr le nombre de nuitées loué (même si la taxe de séjour est prélevée directement par un opérateur numérique ( Airbnb, Abritel...).

Pour la commune de La Rochelle, merci de vous référez à son règlement spécifique.

En dehors de la zone tendue

Pour les autres communes situées en dehors de la zone tendue (Bourgneuf, Clavette , Croix-Chapeau, Esnandes, L’Houmeau, La Jarne, La Jarrie, Marsilly, Montroy, Saint-Christophe, Saint-Médard-d’Aunis, Saint-Rogatien, Saint-Vivien, Saint-Xandre, Sainte-Soulle, Thairé, Vérines, Yves), la location de courte durée n’est pas réglementée, il suffit juste de faire une déclaration de meublé de tourisme sur declaloc.fr

Il convient également de déclarer tous les mois sur agglolarochelle.taxesejour.fr le nombre de nuitées loué (même si la taxe de séjour est prélevée directement par un opérateur numérique ( Airbnb, Abritel...).

La location de meublé de tourisme pour une personne morale

Les personnes morales ( SCI, SAS, SARL…) ne peuvent pas associer la location d’un meublé de tourisme à un autre bail. Ainsi, elle ne peuvent pas obtenir de changement d’usage temporaire.

Location sur La Rochelle

Sur l’ensemble du territoire rochelais, la location de courte durée à l’année est interdite pour les logements de – de 35m².

Pour les logements de plus de 35m² situé en centre-ville et aux minimes, la location de courte durée sera subordonnée à la compensation. La compensation consiste à acheter un local (bureau, garage…) sur La Rochelle et de le transformer en habitation destinée à la location de longue durée. Elle vise à compenser « la perte » d’un logement par la création d’un autre. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé sur La Rochelle.

Avec ce type de location, vous devez faire une déclaration de meublé de tourisme sur declaloc.fr afin d’obtenir un numéro d’enregistrement et une autorisation de changement d’usage permanent. Chaque personne morale peut posséder 1 logement maximum.

Il convient enfin de déclarer tous les mois sur agglolarochelle.taxesejour.fr le nombre de nuitées loué (même si la taxe de séjour est prélevée directement par un opérateur numérique ( Airbnb, Abritel...).

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Location en dehors de La Rochelle

En dehors de La Rochelle, la location de courte durée pour les personnes morales  n’est pas réglementée, il suffit juste de faire une déclaration de meublé de tourisme sur declaloc.fr 

Il convient également de déclarer tous les mois sur agglolarochelle.taxesejour.fr le nombre de nuitées loué (même si la taxe de séjour est prélevée directement par un opérateur numérique ( Airbnb, Abritel...).

FAQ

Le changement d’usage concerne l’affectation d’un local destiné à l’habitation à un autre usage (location de meublés de courte durée, etc.). Selon le Code de la Construction et de l’Habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (L.324-1-1 du Code du tourisme).

Ne sont pas considérés comme meublés de tourisme et sont donc dispensés d’autorisation de changement d’usage :

  • Les chambres d’hôtes, les chambres chez l’habitant (situées dans la résidence principale),
  • les bateaux, les mobil ’home, les roulottes,
  • les appartements situés dans des résidences de tourisme (Pierre & Vacances…).

Actuellement la demande d’autorisation de changement d’usage doit être déposée par le propriétaire du logement, sur le site DECLALOC.FR, le cas échéant par l’intermédiaire d’un mandataire.

Non, les résidences principales sont exonérées de demande de changement d’usage.

Pour autant, la durée de location cumulée ne doit pas excéder, sauf dérogation légale, 120 jours par an.

Les chambres d’hôtes et chambres chez l’habitant ne sont pas concernées par le règlement de changement d’usage.

Cependant, un meublé de tourisme annexe à la résidence principale, situé au sein de l’enveloppe bâtie ou au sein de l’unité foncière (appartement, garage aménagé, dépendance… avec une entrée indépendante) doit être déclaré comme résidence secondaire et faire l’objet d’une demande de changement d’usage.

Contrairement à un meublé de tourisme, la location d'une chambre d'hôte comprend obligatoirement la fourniture groupée d'une nuitée (incluant la fourniture de linge de maison) et du petit-déjeuner (art L.324-3 du Code du Tourisme). Le propriétaire ne peut pas louer plus de 5 chambres par habitation, ni accueillir plus de 15 personnes en même temps. Chaque chambre d’hôtes donne accès (directement ou indirectement) à une salle d’eau et un WC. Elle doit être en conformité avec le réglementation sur l’hygiène, la sécurité et la salubrité.

L'accueil doit être assuré par le loueur, qui habite sur les lieux.

Le ménage des chambres et des sanitaires doit être assuré quotidiennement, sans frais supplémentaires.

Le numéro d’enregistrement et l’autorisation de changement d’usage ne sont pas requis.

Les demandes d’autorisation de changement d’usage qui seront délivrées à compter du 1er avril 2023 seront instruites suivant le nouveau règlement concernant la Commune de La Rochelle qui entrera en vigueur à compter du 1er juin 2023.

Les autorisations de changement d’usage temporaire en cours de validité à la date d’entrée en vigueur du présent règlement resteront en vigueur jusqu’à expiration du terme prévu, pour une durée totale de 3 ans.

Au terme de ces 3 années, une nouvelle autorisation de changement d’usage devra être obtenue, ce qui suppose d’avoir déposé une demande en amont.

La réglementation est inchangée pour les 9 communes suivantes : Angoulins, Aytré, Chatelaillon-Plage, Dompierre/mer, Lagord, Nieul/mer, Périgny, Puilboreau, Salles/mer.

La nouvelle réglementation s’applique uniquement sur la commune de La Rochelle.

  • Je déclare mon ou mes biens sur la plateforme DECLALOC.FR afin d’obtenir mon numéro d’enregistrement à 13 caractères (un bien = un numéro d’enregistrement).
  • Je demande mon autorisation de changement d’usage s’il ne s’agit pas de ma résidence principale.
  • Pour toute question liée à votre demande, rapprochez-vous de la permanence téléphonique mise en place au 05.17.83.94.70.

Oui, je dois demander une autorisation de changement d’usage temporaire si je loue un meublé à un étudiant durant 9 mois et à des touristes durant une période estivale de 3 mois. Cette autorisation ne sera pas soumise à compensation.

Cette autorisation ne peut bénéficier qu’aux propriétaires personnes physiques, pour une durée d’un an (renouvelable sur justification).

Cette autorisation est valable dans le cumul de 3 biens par personne physique sur les 10 communes de la zone tendue (Angoulins, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Salles-sur-Mer, La Rochelle, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny et Puilboreau).

La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…). Cette compensation permet ainsi de reconstituer « la perte » d’un logement par la création d’un autre logement.

La compensation peut prendre deux formes :

  • Détention ou achat d’un bien par le propriétaire en vue de sa transformation décrite ci-avant
  • Achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage.

Les locaux de compensation doivent être situés sur le territoire de La Rochelle et proposer une surface de plancher au moins équivalente au local faisant l’objet de la demande de changement d’usage permanent.

Les locaux commerciaux en rez-de-chaussée situés dans un secteur de mixité fonctionnelle, délimité par le plan local d’urbanisme intercommunal (cf pièce n° 5.2.2 du règlement graphique du PLUI) ou dans l’ensemble du périmètre du secteur sauvegardé, dès lors que le local est accessible directement depuis le domaine public ou depuis un espace ouvert à la circulation publique, ne pourront pas servir de compensation.

  • Déclarez votre bien en tant que meublé de tourisme sur le site declaloc.fr
  • Vous obtiendrez alors un numéro d’enregistrement à 13 caractères que vous présenterez sur toutes les plateformes de réservation (Airbnb, Abritel, Homeway, Booking, Le Boncoin et autres opérateurs numériques).

Pour louer en location de courte durée , les sociétés devront à compter du 1er juin 2023 obtenir une autorisation de  changement d’usage permanent.

Ce type de location est désormais impossible pour les logements de -35m² à La Rochelle.

Pour les logements supérieurs à 35 m², il est limité à un logement par personne morale sur le territoire de la Ville de La Rochelle. Le principe de compensation s’applique si le logement est situé dans le Cœur de ville, le Gabut ou les Minimes.

Une micro-entreprise est soumise à la même réglementation que les personnes physiques.

Le fait, pour toute personne, d’enfreindre les articles L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitat, ou de contrevenir au règlement municipal est passible des condamnations prévues aux articles L. 651-2 et L. 651-3 du même code :

  • Jusqu’à 50 000€ en cas d’infraction au changement d’usage et une astreinte d’un montant maximal de 1 000€ par jour et par m² jusqu’à régularisation,
  • Jusqu’à 80 000€ et un an d’emprisonnement en cas de fausse déclaration ou manœuvre frauduleuse.
  • Jusqu’ à 5000€ si vous ne disposez pas de numéro de numéro d’enregistrement (L324-1-1,III du Code du Tourisme).