Plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi)

Généralisé par la loi du 12 juillet 2010 dite loi « Grenelle 2 », le Plan Local d'Urbanisme intercommunal a été approuvé par le Conseil communautaire le 19 décembre 2019.

Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi)

Généralisé par la loi du 12 juillet 2010 dite loi « Grenelle 2 », le Plan Local d'Urbanisme intercommunal a été approuvé par le Conseil communautaire le 19 décembre 2019 puis modifié par une procédure simplifiée approuvée approuvée le 4 mars 2021. Ce document traduit l'expression du projet politique d'aménagement et de développement de l'Agglo. Il détermine les grandes orientations de demain en terme d'aménagement : les futurs quartiers, les nouveaux équipements, la politique de transport, les secteurs agricoles ou naturels à préserver...

La loi dite « Grenelle II » impose aux Etablissements Publics de Coopération Intercommunale ayant compétence en matière d'urbanisme - c'est le cas de la CdA - de réaliser un Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUi). Ce document stratégique, approuvé en décembre 2019, traduit l'expression du projet politique d'aménagement et de développement de l'agglomération rochelaise. Outil règlementaire, il détermine notamment les règles d'occupation et d'utilisation du sol sur l'ensemble du territoire, à l'exception du secteur couvert par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de La Rochelle.

Le PLUI en vigueur

Il est consultable dès à présent en version numérique ci-dessous.

NB : Certains documents et plans étant volumineux, leur temps de téléchargement peut être important. Merci de votre compréhension.

Le PLUi est consultable en version papier dans les mairies de l’agglomération.

Pour tout renseignement concernant les autorisations du droit des sols (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, ….), il convient de se renseigner auprès :

  • soit de sa mairie,
  • soit à l’Accueil du Service Urbanisme Réglementaire de la CDA (05.46.30.36.23 ou 05.46.30.36.62) (pour toutes les communes de la CDA, excepté pour les communes de La Jarrie et Saint-Médard-d’Aunis)

Des permanences téléphoniques sur rendez-vous sont organisées au service Urbanisme Réglementaire (excepté pour les communes de La Jarrie et Saint-Médard d’Aunis) les :

  • Lundi : de 13h30 à 17h
  • Mercredi : de 9h00 à 12h30 et de 13h30 à 17h00
  • Vendredi : de 13h30 à 17h00

Pour toute demande de conseil, pensez à vous munir des documents liés à votre projet.

En dehors de ces horaires, l’accueil du Service Urbanisme Réglementaire est ouvert le matin de 9h à 12h30 (par exemple pour déposer un dossier).

Pour obtenir des informations d’urbanisme sur votre parcelle (zone du PLUi, servitudes d’utilité publiques applicables, annexes informatives…), n’hésitez pas à consulter notre page dédiée avec recherche cartographique ici. 

Afin de prendre en compte les nouveaux besoins du territoire et les projets d’aménagement localisés sur les 28 communes de l’Agglo, une modification de droit commun n° 1 du PLUi a été prescrite par arrêté du Président en date du 19 janvier 2022. Celle-ci s’accompagne d’une phase de concertation avec le public dont les modalités ont été fixées par délibération du Conseil Communautaire le 27 janvier 2022. Cette concertation s'achèvera le 16 septembre prochain.

Une révision allégée n°1 du PLUi concernant la commune de Croix-Chapeau a été engagée afin de prendre en compte la décision en date du 20 juillet 2021 du Tribunal Administratif de Poitiers. Ce jugement a annulé partiellement la délibération d’approbation du PLUi de 2019, suite à l’introduction d’un recours contentieux contre celle-ci, quant au classement en zone agricole de trois parcelles.

Cette procédure de révision allégée s’accompagne d’une phase de concertation avec le public dont les modalités ont été fixées par délibération du Conseil Communautaire le 27 janvier 2022. 

Une modification simplifiée n° 1 du PLUi a été engagée afin de corriger les erreurs matérielles détectées et d’améliorer la rédaction de certaines règles dans le règlement écrit. Cette-ci a été approuvée le 4 mars 2021

Un document stratégique et un outil réglementaire

Comme les PLU communaux, il détermine le droit à bâtir sur l'ensemble des propriétés du territoire de l'Agglo, à l'exception du secteur couvert par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de La Rochelle.

Ce Plan couvre l'ensemble du territoire de l'agglomération, soit 28 communes, ce qui permet de mettre au service de l'ensemble des communes une vision dynamique et cohérente, à la juste échelle de réflexion de notre bassin de vie. 

Modification de droit commun #1 (en cours)

Afin de prendre en compte les nouveaux besoins du territoire et les projets d’aménagement situés dans les 28 communes de l’Agglo, le PLUi fait l’objet d’une première modification de droit commun, avec l'avis des habitants.

La modification de droit commun est régie par les articles L. 153-41 à L. 153-44 du Code de l’urbanisme. Son champ d’application permet :

  • de modifier le règlement écrit, les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) ou le Programme d’Orientations et d’Actions (POA) du PLUi.
  • d’augmenter les droits à construire de plus de 20% (ex : augmenter les hauteurs ou l’emprise au sol) ;
  • de diminuer le droit à construire (ex : abaisser les hauteurs) ;
  • de réduire la surface d’une zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU) (ex : affiner le périmètre d’une zone AU en fonction du projet et remettre des parcelles en zone agricole ou naturelle) ;

Une modification de droit commun ne permet pas :

  • de changer une orientation du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD).
  • de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière,
  • de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels,
  • un changement de nature à induire de graves risques de nuisances, de quelque nature que ce soit.

Dans le cadre de cette procédure, il n’est donc pas possible de supprimer ou de réduire une protection environnementale (espace vert protégé, arbre protégé…) ou patrimoniale (éléments repérés au titre du L. 151-19 du Code de l’urbanisme). Il n’est également pas possible de rendre une parcelle agricole ou naturelle constructible (passage de zone A ou N en zone U ou AU), ni de modifier les orientations du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD).

Le PLUi est un document de planification « vivant ». Il est donc appelé à évoluer régulièrement pour prendre en compte les besoins du territoire dans le respect des orientations fixées dans le PADD.

Après une première modification dite « simplifiée » en 2021, une nouvelle modification a été prescrite par arrêté du Président en date du 19 janvier 2022.

Elle est réalisée en étroite collaboration avec l’ensemble des 28 communes de l’Agglo. L’objectif est de prendre en compte les nouveaux besoins du territoire tels que les projets d’urbanisation des communes et d’intégrer de nouvelles problématiques liées à l’énergie, la gestion des eaux pluviales, l’assainissement et l’habitat. C’est ainsi que de nouvelles zones seront ouvertes à l’urbanisation (passage d’une zone 2AU – urbanisation à long terme en zone 1AU – urbanisation à court terme).

L’ouverture de ces nouvelles zones s’accompagne obligatoirement de la création d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation spatialisée.

Cette modification permettra également d’intégrer les projets d’envergure de l’Agglomération et les politiques stratégiques que sont :

  • La Rochelle Territoire Zéro Carbone (LRTZC)  ;
  • La gestion intégrée des eaux pluviales (GIEP) ;
  • Le nouveau schéma directeur des eaux usées, en cours d’élaboration ;

La carte des OAP présentée ci-dessous intègre au fur et à mesure l’avancement des études parallèles (études de faisabilité, études environnementales) et la concertation. Elle est donc en constante évolution et sera mise à jour régulièrement. 

Une concertation avec le public a débuté le 14 février 2022 et s'achèvera le 16 septembre prochain (le registre de concertation ne sera plus disponible le 16 au soir). Le bilan de cette concertation sera tiré lors du Conseil Communautaire du 20 octobre. Les réponses aux observations du public seront annexées à la délibération. 

Différents moyens sont à votre disposition pour participer à cette concertation et donner votre avis :

- Le registre de concertation : il est ouvert pour recueillir vos remarques et vos avis :

  • au siège de la CdA, bâtiment Maubec,
  • dans les mairies des 28 communes membres de la CdA ainsi que dans les mairies de proximité de la Ville de La Rochelle (quartiers de Laleu, Mireuil, Villeneuve-les-Salines et Centre-ville),

aux heures habituelles d’ouverture des mairies et de la CdA.

- par courrier adressé à Monsieur le Président de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle – Direction des Etudes urbaines – 6 rue Saint- Michel - BP 41287 – 17 086 La Rochelle Cedex 2.
- par messagerie électronique à l’adresse suivante : concertation-modification1-plui@agglo-larochelle.fr

Une notice explicative de la procédure de modification de droit commun n° 1 du PLUi est jointe au registre de concertation.

Les modalités et les objectifs de la concertation ont été définis par une délibération du Conseil communautaire le 27 janvier 2022.

Réunions publiques d’information

6 réunions de secteur ont été organisées sur tout le territoire, du 23 mars au 11 mai 2022, et 1 réunion pour tous le 17 mai à Saint-Xandre. Pour en savoir +

Les travaux d’élaboration de cette modification ainsi que la concertation avec le public se dérouleront jusqu’à mi-septembre. Débutera ensuite la phase administrative avec la consultation, pour une durée de 3 mois, des Personnes Publiques Associées (PPA) : services de l’état, Région, Département, communes de l’Agglo… Celle-ci sera suivie d’une enquête publique début 2023 pour une approbation de la modification au 1er semestre 2023.

Afin de faciliter la compréhension des enjeux liés à la modification du PLUI en cours mais aussi de la manière dont la concertation relative à la modification de droit commun du PLUI se déroule, vous avez la faculté de poser des questions  à l’Agglo à l’adresse suivante concertation-modification1-plui@agglo-larochelle.fr.

Vous trouverez plusieurs réponses de l’Agglo à des questions qui ont été fréquemment posées dans la Foire aux Questions (FAQ) accessible ci-après : 

1. Est-ce que je peux demander à ce qu’une zone agricole ou naturelle soit classée en zone constructible dans le cadre de la concertation sur la procédure de modification de droit commun ?

  •  La procédure de modification de droit commun du PLUi ne permet pas de réduire une zone agricole (A) ou une zone naturelle et forestière (N). Il n’est donc pas possible de rendre une zone A ou N constructible dans le cadre de cette procédure. Cela suppose en effet la mise en œuvre d’une procédure de révision du PLUi (Cf. article L. 151-33 et L. 151-36 du Code de l’urbanisme).

2.  Est-il possible de supprimer ou de réduire un Espace Boisé Classé (EBC) ou un Espace Vert Protégé (EVP) dans le cadre de la procédure de modification de droit commun ? Est-il possible de déclasser une haie protégée ?

  • La procédure de modification de droit commun du PLUi ne permet pas de réduire un espace boisé classé, ni de réduire une protection édictée en raison de la qualité des sites ou des paysages. Il n’est donc pas possible de supprimer ou de réduire un EBC ou un EVP ou de déclasser une haie protégée au titre de l’article L. 151-23 du code l’urbanisme dans le cadre de cette procédure. Cela suppose en effet la mise en œuvre d’une procédure de révision du PLUi (Cf. article L. 151-33 et L. 151-36 du Code de l’urbanisme).

3. Est-ce que la procédure de modification de droit commun n°1 du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) impacte la règlementation du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de La Rochelle ?

  • Le PLUi s’applique sur l'ensemble du territoire de l’agglomération, à l'exception du secteur couvert par le PSMV de La Rochelle. Le PSMV, document d’urbanisme applicable dans le site patrimonial remarquable (ex-secteur sauvegardé) de La Rochelle, c’est-à-dire dans le centre historique de La Rochelle, n’est donc pas concerné par la procédure de modification de droit commun n° 1 du PLUi.

4. Est-ce que je peux demander l’évolution d’une règle dans une zone urbaine : augmentation de la hauteur, amélioration du coefficient de biotope, changement du coefficient d’emprise au sol (CES) en UD… ?

5. Est-ce que je peux demander un changement de zonage au sein d’une zone urbaine ? (ex : passage de UV1 à UV2)

6. Est-ce que je peux demander à protéger un arbre de grand développement dans mon jardin ou un élément de patrimoine bâti ?

7. Est-ce que je peux faire des propositions d’évolution de la règle ou des OAP spatialisées ou thématiques ?

  • Réponse 4,5,6,7 : oui, du moment que les propositions rentrent dans le champ d’application de la procédure de modification de droit commun (cf. article L. 153-36 du Code de l’urbanisme). Ces demandes seront examinées dans le cadre de l’élaboration du projet de modification du PLUi.

8. Est-ce que je peux faire des propositions thématiques sans savoir comment elles pourraient être traduites par le PLUi ?

  • oui, du moment que les propositions rentrent dans le champ d’application de la procédure de modification de droit commun (cf. article L. 153-36 du Code de l’urbanisme). Ces demandes seront examinées dans le cadre de l’élaboration du projet de modification du PLUi.

9. Pourquoi certaines zones anciennement constructibles dans les PLU précédents sont désormais classées en zones A, Nj, Nf ou N dans le PLUi ?

  • Les besoins de développement en extension de l’enveloppe urbaine actuelle ont été définis par le scénario de développement du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) du PLUi. Les secteurs en surnombre au regard des besoins exprimés ont été supprimés du zonage et requalifiés en A ou N, l’objectif étant principalement de réduire la consommation d’espaces agricoles et de concentrer les zones à urbaniser au plus proche des centralités.  

Ainsi, Le PLUi a explicité les raisons pour lesquelles les zones anciennement pastillées en Nh, Ah, ou UEb ont été déclassées en A ou N selon les cas. Pour les motifs suivants :

- Protéger les zones A et N du mitage,

- Limiter l’étalement urbain,

- Répondre aux objectifs du Schéma de Cohérence Territorial (SCOT) définis dans le PADD qui précisent que les hameaux (et a fortiori les écarts d’urbanisation qui sont plus petits que les hameaux) ne feront plus l’objet d’extension comme certaines zones Nh ou Ah ou UEb existantes dans les PLU

- Prendre en compte la loi littoral, les espaces proches du rivage (Ap et Np) et les espaces remarquables (Nr). 

10. Est-ce que la règle peut évoluer dans les secteurs soumis au Plan de Prévention des Risques littoraux (PPRL) ou Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) ?

  • Non. Les PPRL et les PPRT sont des servitudes d’utilité publique qui s’imposent aux PLUi. Les règles découlant des PPRL et des PPRT ne peuvent donc pas évoluer dans le cadre de la modification de droit commun du PLUi.

11. Est-ce que je peux demander la modification d’une règle liée à l’application de la loi littoral : bande des 100 mètres, espaces remarquables, … ?

  • Non. Les dispositions de la loi littoral s’imposent au PLUi. Ces dispositions ne peuvent pas évoluer dans  le cadre d’une procédure de modification du PLUi.

12. Quand le PLUI sera-t-il révisé ?

  • Il est envisagé d’engager la procédure de révision du PLUi avant la fin du mandat communautaire (2026).

13. Jusqu’à quelle date un citoyen peut-il déposer une proposition de modification du PLUi dans le cadre de la concertation pour cette procédure de modification ?

  • La concertation avec le public a lieu pendant toute la durée d’élaboration du projet qui est prévue jusqu’à mi septembre 2022. Le public peut faire part de ses observations et propositions jusqu’au 16 septembre 2022.

A l’issue de cette concertation, un bilan sera présenté au Conseil Communautaire du 20 octobre qui en délibérera.

Le dossier de modification sera ensuite soumis à enquête publique (prévue début 2023).

Croix-Chapeau : révision allégée # 1 (en cours)

Cette procédure porte uniquement sur 3 parcelles sur la commune de Croix-Chapeau.

Pourquoi une révision allégée du PLUi ?

Par décision en date du 20 juillet 2021, le Tribunal Administratif de Poitiers a annulé partiellement la délibération d’approbation du PLUi de 2019, suite à l’introduction d’un recours contentieux contre celle-ci, en tant qu’elle classe en zone agricole les parcelles cadastrées AA 305, 306 et 307 sur la commune de Croix-Chapeau.

Pour prendre en compte cette annulation, il convient de faire évoluer le zonage de ces parcelles.

Cette évolution du zonage conduira d’une part, à réduire une zone agricole, d’autre part, à classer les trois parcelles concernées dans un zonage équivalent à celui qui leur était attribué dans le document précédemment en vigueur à savoir le PLU de la commune de Croix Chapeau approuvé le 27  juin 2013.

Ainsi, la présente révision allégée classera les parcelles considérées en zone à urbaniser à long terme (2AU) dans le PLUI, zonage équivalent au zonage 1AU du PLU de la commune de Croix Chapeau susvisé.

La procédure de révision allégée du PLUi  

Sur saisine du Président de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle (CdA) par arrêté en date du 14 janvier 2022, la révision allégée du PLUi a été prescrite par délibération du Conseil communautaire en date du 27 janvier 2022. Cette délibération a par ailleurs précisé les objectifs poursuivis ainsi que les modalités de concertation.

La révision allégée du PLUi implique la mise en œuvre d’une concertation associant pendant toute la durée d’élaboration du projet : les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées.

A l'issue de la concertation, le Conseil communautaire en arrêtera le bilan.

Puis, le projet de révision sera arrêté par délibération du Conseil communautaire.

Il fera ensuite l’objet d’un examen conjoint de l'Etat, de la CdA et des Personnes Publiques Associées (PPA) : Etat, Région, Département, Chambres consulaires, …

Le projet sera ensuite soumis à enquête publique.

Enfin, le projet de révision allégée du PLUi, éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui auront été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire enquêteur, sera approuvé par délibération du Conseil communautaire.

Comment le public peut participer et donner son avis ?

Une concertation avec le public débute le 7 mars 2022 jusqu’à cet été.

Le public peut participer à cette concertation et donner son avis :

  • dans les registres de concertation tenus à la disposition du public, au siège de la CdA (accueil de l’urbanisme), ainsi qu’à la mairie de Croix-Chapeau.
  • par courrier adressé à Monsieur le Président de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle – Direction des Etudes urbaines – 6 rue Saint- Michel - BP 41287 – 17 086 La Rochelle Cedex 2.

Une notice explicative de la procédure de révision allégée n° 1 du PLUi est jointe au registre de concertation.

Les modalités et les objectifs de la concertation ont été définis par une délibération du Conseil communautaire le 27 janvier 2022.

Calendrier prévisionnel : 

  • Elaboration du projet / Concertation avec le public : jusqu’à l’été 2022.
  • Bilan de la concertation et arrêt du projet : été 2022.
  • Consultations / Examen conjoint avec les Personnes Publiques Associées : automne 2022.
  • Enquête publique : fin 2022.
  • Approbation de la révision allégée : second trimestre 2023.

Modification simplifiée n°1 du PLUi (2021)

Les premiers mois d’instruction des demandes d’urbanisme (permis de construire, déclarations préalables, permis d’aménager…) ont mis en évidence des évolutions nécessaires, notamment du règlement écrit, afin de faciliter la compréhension de la règle, voire de modifier certains points de manière à mieux atteindre les objectifs poursuivis par le PADD.

Les évolutions envisagées entrent dans le cadre de la procédure de modification simplifiée car elles n’ont pas pour effet (Cf. art. L. 153-45 du Code de l’urbanisme) :
« 1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan,
2° Soit de diminuer ces possibilités de construire,
3° Soit de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser. »

Ainsi, par arrêté du 02 octobre 2020, le Président de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle a prescrit la modification simplifiée n° 1 du PLUi. Celle-ci porte sur les points suivants :

  • corriger des erreurs matérielles, dans le règlement et dans le zonage règlementaire,
  • modifier certaines dispositions règlementaires qui bloquent la réalisation de projets d’extension,
  • clarifier et préciser certaines règles pour faciliter l’instruction des autorisations du droit des sols (amélioration de la rédaction, ajout de définitions dans le lexique, réorganisation de certains articles sans en changer le sens, …),
  • mettre à jour les annexes.

Le projet de modification ne nécessitait pas la consultation préalable des services de l’Etat ou d’autres personnes publiques. Il a fait l’objet d’une notification (envoi du dossier) à l’ensemble des personnes publiques associées, dont les 28 communes, envoyée début octobre.

Mise à disposition du public

Le Conseil communautaire du 15 octobre 2020 a défini les modalités de mise à disposition du public. La procédure de modification simplifiée est dispensée d’enquête publique.

Le projet de modification, l’exposé de ses motifs, ainsi que, le cas échéant, les avis émis par les personnes publiques associées, ont été à la disposition du public du 2 novembre au 4 décembre inclus au siège de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle, ainsi que dans les mairies et les mairies annexes (Laleu, Mireuil et Villeneuve-les-salines) des 28 communes membres concernées, aux jours et heures habituels d'ouverture au public, ainsi que sur le site internet de la Communauté d’agglomération de La Rochelle.

33 observations ont ainsi été déposées sur les registres ou via l'adresse mail dédiée.

La plupart de ces observations n'entrant pas dans le champ d'application de la modification simplifiée, elles seront étudiées dans une procédure d'évolution ultérieure.

Approbation de la modification simplifiée n°1

La modification simplifiée n°1 amendée suite à certaines observations a été approuvée par le Conseil Communautaire du 4 mars 2021. Le descriptif des modifications apportée par cette procédure est détaillée dans le tome 1.4 - Justifications des choix (partie 7.1)

Elaboration du PLUi approuvé le 19 décembre 2019

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal a été approuvé lors du Conseil communautaire du 19 décembre 2019 après un processus d’élaboration qui a duré plus de cinq ans.

Retrouvez ci-dessous les principales étapes de son élaboration, de la phase diagnostic à l’enquête publique, en passant par la concertation du public.

Historique des documents d'urbanisme

Dans le cadre de la délivrance de certaines autorisations d’urbanisme, telles que les déclarations préalables pour la création d’un lotissement ou les permis d’aménager, les règles d’urbanisme sont cristallisées pour un délai de 5 à 10 ans.

Ainsi, il est possible que les anciennes règles d’urbanisme du PLUI dans une version antérieure, voire même des plans locaux d’urbanisme (PLU) ou plan d’occupation des sols (POS) communaux s’appliquent sur certaines parcelles lorsque les autorisations d’urbanisme ont été délivrées avant l’approbation du document en vigueur.

PLUi - version en vigueur entre le 19 mars 2021 et le 29 avril 2022

Certains documents et plans étant volumineux, leur temps de téléchargement peut être important. Merci de votre compréhension.

PLUi - version en vigueur entre le 30 décembre 2019 et le 19 mars 2021

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Anciens PLU et POS communaux

Retrouvez les anciens PLU et POS communaux :