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Habitat individuel

Il existe différentes possibilités de logement sur l'agglomération de La Rochelle. Consultez en ligne les règles d'urbanisme, et toutes les démarches à entreprendre en tant que propriétaire ou locataire d'un logement individuel.

Habitat individuel

Aménagement du territoire

A travers les nombreux projets d'aménagement urbain qu'elle conduit, l'Agglo cherche à renforcer l'attractivité et à développer son territoire, tout en en préservant la qualité de vie, l'environnement et les équilibres. 

Coordonner

L'Agglo accompagne les communes dans l'élaboration de leurs Plans Locaux d'Urbanisme (PLU). A partir de 2017, grâce au Plan Local de d'Urbanisme Intercommunal (PLUi) qui couvrira l'ensemble de son territoire, elle pourra davantage encore homogénéiser les aménagements.

Anticiper

L'Agglo a été la première collectivité de l'ancienne région Poitou-Charentes à signer une convention-cadre avec l'Etablissement Public Foncier de Poitou-Charentes afin de  constituer des réserves foncières orientées sur :

  • l'habitat, notamment l'habitat social
  • le développement économique et l'emploi.

Aménager durablement

L'Agglo s'est dotée en 2011 d'un Schéma de COhérence Territoriale (SCOT) qui pose le principe d'une consommation limitée des espaces agricoles et naturels, afin de lutter en particulier contre l'étalement urbain dans l'agglomération.

Elle intègre les préoccupations environnementales et énergétiques dans tous ses projets d'urbanisme.

Elle a engagé la révision du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du centre historique de La Rochelle, qui bénéficie depuis 1970 d'un Secteur Sauvegardé, afin de l'adapter aux évolutions urbaines et aux nouveaux usages.

Chiffres-clés

  • 327 km2 de territoire à aménager
  • 27 PLU et 1 POS
  • 1 secteur sauvegardé (à La Rochelle)
  • 1 Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager ZPPAUP, à La Rochelle).

Achat et vente

Vous souhaitez acheter un terrain à bâtir, un bien immobilier ou faire des travaux ? Retrouvez ici les différentes possibilités qui s'offrent à vous, les procédures à suivre et des contacts pour vous orienter et vous conseiller, en amont et tout au long de votre projet.

Acquérir un bien

S'informer sur les prix

Vous trouverez des « fourchettes » de prix pratiqués sur le site de l'immobilier des notaires : www.immoprix.com. Ensuite, consultez les offres en gardant à l'esprit que les prix demandés sont souvent négociables.

Trouver des offres de biens à vendre

Pour un usage privé, vous trouverez des informations dans les agences immobilières, sur Internet ou dans la presse locale.  Pour une création d'entreprise, vous pouvez contacter le service Développement Economique au 05 46 30 34 81.

Pour un terrain, plusieurs types de biens « s'offrent à vous » :

  • un bien mis en vente par un particulier (éventuellement par le biais d'une agence),
  • un terrain à bâtir vendu par un lotisseur ou l'aménageur d'une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC),…
Pour un logement en construction

Vous avez la possibilité d'acquérir une construction neuve vendue sur plan par un promoteur. On parle alors d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA).

Pour un logement en ZAC

La ZAC à vocation d'habitat peut être réalisée en régie, ou concédée à un aménageur pour le compte de l'Agglo. Elle comporte un programme de constructions, qui s'accompagne d'un programme des équipements publics rendus nécessaires par l'opération (école, maison de la petite enfance, etc.).

Les constructions peuvent être exonérées de la taxe d'aménagement sur décision du Conseil communautaire. Dans ce cas, le coût des terrains qui seront revendus après viabilisation intègrera une participation à la réalisation des équipements publics, et le constructeur de maison individuelle n'aura pas à payer de taxe d'aménagement un fois son permis de construire obtenu.

Le Service Urbanisme Opérationnel et Foncier (SUOF) de l'Agglo gère différents projets de ZAC mais aussi d'autres opérations d'aménagement d'ensemble qui ne suivent pas cette procédure.

Les projets de ZAC et autres opérations en cours et à venir

  • ZAC de la Gare à Dompierre-sur-Mer, ZAC du Fief des Dompierres à Saint-Xandre, ZAC de Monsidun-Cœur de Bœuf-Le Chêne à L'Houmeau, ZAC des Cottes Mailles à Aytré
  • les éco-quartiers de Bongraine à Aytré et de Champ Pinson à Nieul-sur-Mer (en cours d'études)
  • le projet Espace Gare à La Rochelle.

Vous pouvez vous renseigner sur ces projets en participant aux réunions de concertation organisées avec les usagers avant l'aménagement des terrains. Ces réunions publiques sont annoncées sur différents supports (journaux, affiches, panneaux…) et peuvent prendre différentes formes (réunions assises, déplacement en groupe sur le site…).

Vous pouvez aussi porter vos observations sur des registres mis à disposition du public à l'accueil de l'urbanisme à la CdA ou en mairie. Enfin, le magazine Point Commun et le site Web de l'agglomération relaient l'actualité des projets.

Vendre un bien

Droit de préemption

Lorsque vous mettez votre bien en vente, l'Agglo peut utiliser son droit de préemption  pour l'acquérir s'il se trouve dans une zone urbaine ou à urbaniser du Plan Local d'Urbanisme ou dans un périmètre de ZAD.

Il est donc obligatoire d'établir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) et de la déposer dans la mairie de la commune concernée, qui la transmettra à l'Agglo pour la traiter.

Pour les fonds artisanaux et de commerce, la commune peut décider d'établir un périmètre de préemption et c'est elle qui est alors compétente. Il convient donc de se renseigner directement auprès de la mairie où est situé le bien.

Demande d'acquisition de bien soumis à droit de préemption

En tant que propriétaire, vous pouvez demander au titulaire du droit de préemption d'acheter votre bien. Le formulaire de la demande d'acquisition est commun à celui des DIA ; il vous faut cocher cependant la case prévue à cet effet.

Déclaration d'intention d'aliéner (DIA)

Lorsque vous achetez un bien, le propriétaire ou son mandataire (fondé de pouvoirs, gérant de société, notaire…) doit obligatoirement déposer dans la mairie de la commune où se trouve le bien une DIA. A défaut, la vente du bien serait invalidée.

La DIA permet à l'Agglo et à la commune concernée de prendre connaissance du bien à vendre. Eventuellement (en fonction de l'intérêt qu'il présente au regard des projets en cours de la collectivité), l'Agglo peut exercer son droit de préemption (c'est-à-dire se substituer à l'acquéreur) dans les secteurs urbains ou à urbaniser et en Zone d'Aménagement Différé (zone de réserves foncières définie pour des projets à long terme).

Déposé en commune, le dossier est instruit par le Service Urbanisme Opérationnel et Foncier de l'Agglo, dans un délai de deux mois à compter du dépôt de la DIA.

  • Si l'Agglo ne préempte pas le bien, le demandeur reçoit un courrier en ce sens dans le délai des 2 mois ; en l'absence de courrier, cela signifie qu'il y a non-préemption tacite
  • L'Agglo ne peut préempter le bien que sur décision du Bureau communautaire, lequel se réunit 2 fois par mois. Elle le fait soit au prix de la DIA soit à un prix inférieur (selon les caractéristiques du bien vendu), avec possibilité pour le vendeur, en cas de désaccord, de retirer son bien de la vente ou de demander l'intervention du juge pour une nouvelle fixation du prix.
  • L'Agglo peut aussi déléguer son droit de  préemption à la commune concernée, laquelle devra s'inscrire dans les mêmes délais si elle souhaite préempter, soit deux mois à compter du dépôt de la DIA.

Construction et travaux

Vous avez un projet de construction ou de travaux et ne savez pas qui contacter ou quelles démarches suivre ? Vous vous demandez qui instruit les demandes ? Toutes les clés pour y voir plus clair.

Concevoir son projet

Qui contacter ?

Vous aurez intérêt à consulter un spécialiste pour vous accompagner : architecte, spécialiste de l'énergie... L'Espace Info Energie de l'Agglo peut notamment vous fournir des conseils gratuits et indépendants concernant l'énergie dans votre logement...

Les instructeurs du Service Urbanisme Réglementaire de l'Agglo peuvent également vous renseigner aux heures de permanence : tous les après-midis de 13h30 à 17h00 et le mercredi de 9h00 à 12h30 et de 13h30 à 17h00, bâtiment Maubec.

Le Conseil d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement (C.A.U.E.) peut quant à lui vous apporter les conseils nécessaires dans l'élaboration de votre projet pour un traitement architectural et urbain de qualité.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Il est consultable en mairie ou via l'Agglo. Vous pouvez aussi demander un Certificat d'Urbanisme, qui indique les règles applicables au terrain concerné.

L'architecte ou l'agréé en architecture

Il peut être obligatoire d'y avoir recours. Cela s'avère souvent utile. Pour penser l'espace de manière fonctionnelle, esthétique et même originale, rien ne vaut le travail d'un professionnel.

Le recours à un architecte est facultatif dès lors que :
  • la construction ou les travaux portent sur un logement dont la surface de plancher est inférieure à 170 m2, à condition que la surface totale après extension reste inférieure à 170 m2
  • les travaux visent à changer la destination du bâtiment, même sans entraîner de modifications extérieures du bâtiment
  • les travaux concernent une façade commerciale.

L'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME)

Si vous envisagez de faire faire des travaux liés à l'énergie dans votre habitation (construction BBC, chauffage solaire, pompe à chaleur…), l' Ademe est à votre disposition pour vous conseiller et vous aider. Elle vous orientera également vers les subventions possibles pour ce type de travaux.

Les démarches à suivre

Il faut remplir un formulaire spécifique à la procédure nécessaire, et y joindre une liste de pièces et plans réglementaires.

Il est important de se conformer strictement à cette liste. En effet, le service instructeur peut vous adresser dans le 1er mois qui suit le dépôt en mairie un courrier vous demandant de fournir les pièces manquantes, ce qui aura pour effet de suspendre les délais d'instruction. Dans le cas où ces pièces n'auraient pas été fournies dans les 3 mois, la demande sera rejetée tacitement.
 
Ces formulaires sont disponibles en mairie, et en ligne.

La déclaration préalable

Certains travaux, constructions ou aménagements ne nécessitent pas de permis de construire mais sont soumis à Déclaration Préalable dont le délai d'instruction est plus court. C'est le cas par exemple pour :

  • la modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment existant (réfection de toiture, percement ou fermeture d'une fenêtre, ravalement…)
  • la réalisation d'une nouvelle construction ou d'un agrandissement ne créant pas plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol si celle-ci est indépendante de l'existant, ou pas plus de 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol dans le cas d'une extension
  • l'édification d'une clôture
  • le détachement d'un lot à bâtir d'un terrain existant

Le permis de construire

Sont notamment soumis à permis de construire :

  • les constructions nouvelles, indépendantes, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol
  • les extensions de constructions d'une surface de plancher supérieure à 40 m²
  • les travaux ayant pour effet de changer la destination du bâtiment et de modifier sa façade ou sa structure intérieure.

Le permis d'aménager

Il est nécessaire dans le cas d'aménagement de lotissements dès lors qu'ils comportent des espaces communs et dans le cas de création ou d'agrandissement de terrains de camping.

Le permis de démolir

Il n'est obligatoire que dans les communes dont le Conseil municipal a décidé de l'instituer et dans les secteurs patrimoniaux protégés (secteur sauvegardé, zone de protection du patrimoine urbain et paysager, proximité d'un monument historique…). Il convient donc de vous renseigner au préalable. Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement.

L'autorisation de travaux

Destinée uniquement à l'aménagement intérieur d'établissements recevant du public (commerces, équipements), elle permet de s'assurer que les travaux réalisés respectent bien les règles de sécurité incendie et d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Si les travaux, de par leur importance, nécessitent l'obtention d'un permis de construire, le dépôt d'une autorisation de travaux indépendante n'est pas nécessaire. La sous-commission départementale d'accessibilité et le service des pompiers seront consultés dans le cadre de l'instruction du permis de construire.

Le certificat d'urbanisme

Il en existe deux types :

  • le CUa dit CU d'information, qui permet de connaître les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations applicables à un terrain
  • le CUb dit CU opérationnel, qui permet en outre de savoir si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d'une opération donnée en fonction de sa destination, de sa localisation approximative sur le terrain et de l'état de la desserte en voirie et réseaux.

Comment se déroule l'instruction ?

Vous déposez votre dossier complet dans la mairie de la commune où est situé votre terrain.  Ensuite, le service Urbanisme de l'Agglo procède à tous les contrôles (destination de la construction, conformité avec le PLU, implantation par rapport à la rue, hauteur...).

Dans le secteur sauvegardé du centre historique de La Rochelle, ainsi que dans toutes les zones de protection du patrimoine et des sites classés, l'Architecte des Bâtiments de France est consulté sur tous les projets. Ses prescriptions devront être prises en compte.

Le service Urbanisme peut aussi être amené à solliciter l'avis d'autres services (Préfecture, pompiers, gestionnaires des réseaux…). Le Maire donne également son avis sur le projet. En fonction des différents avis recueillis et de l'instruction réglementaire effectuée, le service Urbanisme propose à la signature du Maire un projet d'arrêté ou de décision. Une fois signé, le Maire l'envoie au demandeur et suivant les cas, au Préfet pour un contrôle de légalité.

Les délais d'instruction sont garantis

Au dépôt du dossier, un récépissé indiquant le délai d'instruction et les conditions dans lesquelles il pourra être modifié est remis au demandeur.

Si le délai prévu doit être prolongé, le demandeur en sera informé au cours du 1er mois par le service instructeur. Si les délais ne sont pas respectés, il bénéficiera dans la plupart des cas d'une autorisation tacite.

Suivant le type de demande, le délai d'instruction d'un dossier complet peut varier de 1 mois pour des déclarations préalables sans consultation, à 6 mois pour des établissements recevant du public ou des projets situés à proximité d'un monument historique.

Comment se déroule le chantier ?

Une fois en possession de votre autorisation, vous devez l'afficher pendant toute la durée des travaux sur un panneau réglementaire. Sa durée de validité est limitée : si vous n'avez pas commencé les travaux dans les 2 ans à compter de sa réception, ou si vous interrompez les travaux pendant plus d'un an, vous devrez refaire une demande.

Pour tout permis en cours, à l'exclusion des déclarations préalables et des autorisations de travaux, vous pouvez demander une modification du permis ou son transfert à une autre personne.

Au démarrage des travaux

Adressez à votre mairie la Déclaration d'ouverture de chantier (DOC).

En fin de chantier

Adressez à votre mairie la Déclaration d'achèvement et d'attestation de la conformité (DAACT). Ce document peut être signé par l'architecte qui suit les travaux ou par un contrôleur technique agréé.

A noter que dans le cas d'une construction recevant du public, et dans le cas de logements destinés à la vente ou à la location, la DAACT doit être accompagnée d'une attestation remplie par un expert indépendant (bureau de contrôle, architecte différent de celui du projet), certifiant que les règles d'accessibilité des personnes à mobilité réduite ont bien été prises en compte.

Depuis le 1er janvier 2013 est également exigée une attestation concernant le respect de la réglementation thermique.

Les contrôles

Des visites de contrôle obligatoires sont effectuées dans un certain nombre de cas :

  • établissements recevant du public
  • secteur sauvegardé
  • site inscrit ou classé au patrimoine.

Des visites de contrôle non obligatoires sont effectuées sur l'ensemble du territoire par un contrôleur de travaux assermenté, dans les mois qui suivent le dépôt de la DAACT.

Attention

La non-conformité d'une construction au permis délivré, et a fortiori les constructions sans autorisation, sont des infractions passibles de poursuites pénales. En cas d'infraction peu importante, il faudra procéder à une régularisation ; mais l'administration est aussi en droit de demander une démolition complète en adressant un procès-verbal au procureur de la République.

Accession sociale à la propriété

Depuis 2008, l'Agglo apporte une aide de 4 000 € aux primo-accédants afin de les aider à concrétiser leur projet d'achat immobilier.

Plusieurs critères cumulatifs sont à remplir pour pouvoir prétendre à cette aide :

  • libérer un logement social sur le territoire de l'agglomération ou être sur liste d'attente d'un bailleur social depuis plus de 2 ans
  • obtention d'un Prêt à taux Zéro+ de l'État pour l'acquisition ou la construction d'un logement neuf, ou respect des plafonds fixés par le PTZ+ pour l'acquisition d'un logement vendu par un organisme HLM ou une société d'économie mixte sur le territoire de l'agglomération 
  • superficie parcellaire inférieure ou égale à 350 m² pour un logement neuf
  • revenus du ménage inférieurs aux plafonds PSLA pour l'achat d'un logement ancien sur la CdA
  • contracter un prêt dans l'une des 5 banques suivantes : Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Crédit Foncier, Banque Postale et Caisse d'Epargne, ou tout autre établissement bancaire qui souhaiterait adhérer à ce dispositif. L'établissement bancaire s'engage à exonérer ses clients de frais de dossier.

Pour tout renseignement

Gestion administrative et financière
Habitat et politique de la ville
Tél. 05 46 30 36 74 | Envoyer un courriel

Logement social, pavillons HLM

Dans le cadre d'une demande de logement social, et selon certaines conditions (revenus, composition du foyer...) on peut se voir attribuer une maison individuelle dont le loyer est encadré, comme pour le logement collectif.

Les bailleurs sociaux

Les bailleurs sociaux sont les opérateurs du logement social. Ils ont pour mission de produire, réhabiliter et gérer des logements destinés à la location ou à l'accession à la propriété pour les personnes aux revenus les plus modestes. Ils exercent leur activité dans un but non lucratif.

L'Agglo compte trois opérateurs sur son territoire

  • Office Public de l'Habitat de l'Agglomération de La Rochelle (OPH)
         2 avenue de Varsovie (Mireuil) BP 555 - 17023 La Rochelle Cedex
         Tél. 05 46 00 49 94
  • Office Public de l'Habitat de la Charente-Maritime (Habitat 17)
         9 et 11 avenue de Mulhouse 17041 La Rochelle Cedex 1
         Tél. 05 46 27 64 80
  • Immobilière Atlantic Aménagement
         9 avenue Guiton 17026 La Rochelle Cedex 1
         Tél. 05 46 52 06 06

Plan local d'urbanisme

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et le Plan d'Occupation des Sols (POS) sont les deux documents-cadres qui réglementent le droit à construire dans nos communes. D'ici à 2018, un PLU intercommunal couvrira l'ensemble du territoire de l'Agglo.

Les PLU et POS sont consultables en mairie et au service Urbanisme Réglementaire de l'Agglo et en ligne, commune par commune. Ils sont particulièrement intéressants pour connaître les droits à bâtir sur des parcelles. Ils doivent être consultés par toute personne ou organisme souhaitant réaliser un projet immobilier sur l'agglomération de La Rochelle.

Lire le Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) permet d'en savoir plus sur les projets de l'équipe municipale. Ces documents permettent par ailleurs de comprendre le territoire de manière scientifique (géologie, hydrographie, démographie, zones d'activités, etc.).
 
Chaque PLU est élaboré par l'Agglo en accord avec la commune concernée. Ces documents d'urbanisme doivent cependant traduire les orientations indiquées dans des documents à plus grande échelle : le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), le Programme Local de l'Habitat (PLH) et le Plan de Déplacement Urbain (PDU).

Découpage du territoire en zones classées

  • Zones Urbaines (U) : il s'agit des zones urbaines déjà bâties ou équipées pour desservir les constructions à implanter
  • Zones à Urbaniser (AU) : zones que la commune envisage d'aménager en fonction de son projet urbain
  • Zones Agricoles (A) : secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres
  • Zones Naturelles et Forestières (N) : secteurs à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt esthétique, soit de l'existence d'une exploitation forestière.

Eléments constitutifs du PLU

  • Rapport de présentation : il permet à chaque usager de connaître les choix retenus pour le projet communal : l'état initial de l'environnement, les modalités d'action, les objectifs...
  • Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) : il s'agit de l'expression du projet politique, il a pour objet de définir les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme pour l'ensemble de la commune. Il décrit le projet urbain en terme d'habitat, d'environnement, de déplacements, de développement économique à moyen terme
  • Règlements et documents graphiques, pour chaque type de zone
  • Orientations d'aménagement relatives à des quartiers ou à des secteurs.

En projet : le PLU Intercommunal (PLUI)

Le Grenelle II impose à l'Agglo de réaliser un PLU à l'échelle de son territoire. Le PLUI constitue une nouvelle étape dans l'intégration des projets de nos territoires. Ce document stratégique constituera le projet de territoire de l'Agglo pour les prochaines années.

Document de planification et d'urbanisme réglementaire, il sera la traduction des orientations politiques partagées entre nos 28 communes en matière d'aménagement et d'organisation de l'espace, déplacements compris. Il s'imposera à tous : particuliers, entreprises, administrations et servira de référence à l'instruction des autorisations d'urbanisme.

La Rochelle Secteur Sauvegardé

La révision-extension du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de La Rochelle a été approuvée par arrêté préfectoral le 10 juillet 2015.

Le centre historique de La Rochelle : un Secteur Sauvegardé

Un Secteur Sauvegardé est une mesure de protection sur un territoire présentant un fort caractère historique et patrimonial justifiant sa conservation et sa mise en valeur. Celui de La Rochelle a été créé en 1970 sur 75 hectares, et étendu en 2008 à 180 hectares pour présenter un périmètre allant jusqu'aux anciens remparts. Voici ses nouvelles limites.
 

Qu'est-ce que le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ?

Le document d'urbanisme qui y est applicable, le Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur (PSMV), a été mis en révision en 2008, approuvé par arrêté préfectoral le 10 juillet 2015 et mis à jour par arrêté du 9 novembre 2016. Le PSMV définit de nouvelles dispositions règlementaires pour toute opération en Secteur Sauvegardé, afin de construire la ville, dans le respect du passé tout en se projetant vers l'avenir. 

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